وقتی مالکیت روی کاغذ گیر می‌کند!

این گزارش با بررسی ظرفیت‌های قانونی، عملکرد اعلام‌شده اداره کل ثبت اسناد و املاک مازندران و اظهارات مسئولان سازمان ثبت، به این پرسش می‌پردازد که گره سند املاک در استان کجاست و چه اقداماتی برای باز شدن آن لازم است.

یکی از مهم‌ترین مسیرهای قانونی برای تعیین تکلیف ساختمان‌ها و اراضی فاقد سند رسمی، قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب سال ۱۳۹۰ است. این قانون برای مواردی پیش‌بینی شده که ملک دارای سابقه ثبتی است و منشأ تصرفات متقاضی نیز قانونی است، اما به دلایلی امکان صدور سند مفروزی از طریق قوانین جاری وجود ندارد.

بر اساس ماده یک این قانون، در مواردی مانند فوت مالک رسمی و برخی وراث، عدم دسترسی به مالک یا وراث، مفقودالاثر بودن آنان و نیز عدم دسترسی به مالکان مشاعی در شرایطی که مالکیت متقاضی مشاعی اما تصرفات او در ملک مفروز باشد، امکان رسیدگی از طریق هیئت حل اختلاف پیش‌بینی شده است. این هیئت با بررسی مدارک، سوابق ثبتی، دلایل ارائه‌شده و در صورت لزوم انجام تحقیقات و کارشناسی، درباره درخواست تصمیم‌گیری می‌کند.

نکته مهم آن است که این قانون به معنای صدور خودکار سند مستقل برای هر فردی که در یک ملک مشاعی سهم دارد نیست. متقاضی باید مالکیت و منشأ قانونی تصرف خود را اثبات کند و شرایط مقرر در قانون نیز احراز شود. به بیان دیگر، صرف داشتن قولنامه، سکونت در یک واحد یا اختلاف با دیگر شرکا، به‌تنهایی برای دریافت سند مستقل کفایت نمی‌کند.

در پرونده‌هایی که چند نفر مالک مشاعی یک ملک هستند و اختلاف آنان مانع استفاده یا تقسیم ملک شده است، موضوع ممکن است از مسیر مقررات افراز و فروش املاک مشاع نیز پیگیری شود. اگر ملک قابل افراز باشد، تقسیم آن طبق ضوابط قانونی انجام می‌شود و در صورت غیرقابل افراز بودن، امکان درخواست فروش ملک از مسیر قانونی وجود دارد. بنابراین تشخیص مسیر درست، به وضعیت ثبتی ملک، نوع مالکیت، قابلیت افراز و مدارک متقاضی بستگی دارد.

در کنار قانون سال ۱۳۹۰، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، مسیر تازه‌ای برای ساماندهی ادعاهای مالکیت و اسناد غیررسمی ایجاد کرده است. ماده ۱۰ این قانون، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را مکلف کرده سامانه‌ای برای ثبت ادعاهای مربوط به مالکیت عین، منافع بیش از دو سال و حقوقی مانند حق ارتفاق و انتفاع در املاک فاقد سند رسمی ایجاد کند.

این سامانه با عنوان «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» یا «سامانه ثبت ادعا» شناخته می‌شود و از طریق درگاه کاتب در دسترس قرار گرفته است. هدف آن، ثبت و ساماندهی ادعاهایی است که پیش از راه‌اندازی سامانه ایجاد شده‌اند و برای آن‌ها سند رسمی صادر نشده است.

اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، در گفت‌وگویی درباره آغاز اجرای سامانه توضیح داد که سامانه از اول خرداد ۱۴۰۵ برای اسناد مالکیت حدنگاری صادرشده از اول فروردین ۱۳۹۶ تا ۳۱ اردیبهشت ۱۴۰۵ به‌صورت رسمی راه‌اندازی شده است. بر این اساس، دارندگان ادعا نسبت به این دسته از املاک، دو سال برای ثبت ادعا و پس از آن دو سال دیگر برای انجام اقدامات قانونی لازم فرصت دارند.

سخنگوی سازمان ثبت در تشریح فرآیند ثبت ادعا، به نمونه خریدارانی اشاره کرده است که ملکی را با قولنامه خریداری کرده‌اند، اما فروشنده از انتقال رسمی سند خودداری می‌کند. در چنین شرایطی، خریدار باید ابتدا ادعای خود را در سامانه ثبت کند و سپس با دریافت گواهی مربوط، اقدامات قانونی لازم از جمله طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را پیگیری کند.

به گفته قویدل، ثبت ادعا از طریق درگاه کاتب انجام می‌شود و متقاضی باید اطلاعات هویتی و مدارک مرتبط با مالکیت خود را ارائه کند.

از جمله مدارک قابل بارگذاری می‌توان به قولنامه، مبایعه‌نامه، صلح‌نامه، هبه‌نامه، آرای قضایی، نسق‌های زراعی، استشهادیه و گواهی حصر وراثت اشاره کرد. همچنین به دلیل مکان‌محور بودن سامانه، تهیه نقشه دارای مختصات جغرافیایی یا نقشه UTM برای ثبت ادعا ضرورت دارد.

در همین ارتباط، امین‌حسین رحیمی، وزیر دادگستری، در گفت‌وگویی درباره وضعیت دارندگان قولنامه و اسناد عادی، میان دو وضعیت تفاوت قائل شده است: نخست، املاکی که سند رسمی دارند اما خریدار هنوز سند را به نام خود منتقل نکرده است؛ دوم، املاکی که اساساً فاقد سند رسمی هستند.

بر اساس توضیحات وی، در وضعیت نخست، خریدار باید از طریق مراجع قضایی الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را پیگیری کند. در وضعیت دوم نیز دارنده ادعای مالکیت باید از مسیر سامانه ماده ۱۰، ادعای خود را ثبت و سپس اقدامات قانونی لازم را دنبال کند.

این تفکیک برای بسیاری از پرونده‌های ملکی در مازندران اهمیت دارد. چراکه هر ملک قولنامه‌ای الزاماً در یک وضعیت حقوقی قرار ندارد. ممکن است ملک دارای سند مادر باشد اما انتقال رسمی به خریدار انجام نشده باشد؛ ممکن است بخشی از یک ملک مشاعی با قولنامه معامله شده باشد. یا اساساً ملک به دلیل شرایط ثبتی و سوابق مالکیت، فاقد سند رسمی باشد. هرکدام از این وضعیت‌ها مسیر حقوقی متفاوتی دارد.

یکی دیگر از مشکلات رایج در مسیر دریافت سند مستقل، ساختمان‌هایی هستند که با وجود احداث و سکونت طولانی‌مدت، پایان‌کار شهرداری ندارند. در چنین مواردی، حتی اگر مالکیت واحدها میان افراد مشخص باشد، نبود پایان‌کار و صورت‌مجلس تفکیکی می‌تواند صدور سند مستقل را با مانع روبه‌رو کند.

بر اساس توضیحات اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت، مالکان واحدهای آپارتمانی مشمول آیین‌نامه‌ تعیین تکلیف ساختمان‌های فاقد پایان‌کار، می‌توانند پس از پرداخت جریمه‌ها و بدهی‌های قانونی مربوط به سهم اختصاصی و مشاعات و احراز شرایط فنی، از شهرداری پایان‌کار دریافت کنند. پس از آن، مسیر تنظیم صورت‌مجلس تفکیکی و صدور سند مالکیت واحدها فراهم می‌شود.

در توضیحات سخنگوی سازمان ثبت، دو موضوع در تعیین تکلیف این ساختمان‌ها اهمیت دارد: نخست، پرداخت بدهی‌ها و جرایم قانونی و دوم، احراز شرایط فنی و استحکام بنا. بنابراین این آیین‌نامه را نباید مجوزی عمومی برای صدور سند تمام ساختمان‌های فاقد پایان‌کار دانست، بلکه تنها ساختمان‌هایی می‌توانند از این مسیر استفاده کنند که مشمول ضوابط مقرر باشند.

حسن بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز در همین ارتباط با اشاره به مشکلات مالکان ساختمان‌هایی که سال‌ها با اسناد عادی معامله شده‌اند، تعیین تکلیف این واحدها را از جهت تثبیت مالکیت و وصول حقوق قانونی دولت و شهرداری‌ها مهم دانسته است.

در کنار ظرفیت‌های قانونی، عملکرد دستگاه متولی ثبت نیز یکی از شاخص‌های مهم برای ارزیابی وضعیت تعیین تکلیف املاک در استان است. بر اساس گزارشی که رضا نوروزی ترکمانی، مدیرکل ثبت اسناد و املاک مازندران به خبرنگاران ارائه کرده، عملکرد این اداره کل در هفت‌ماهه ابتدایی سال ۱۴۰۵ در مقایسه با مدت مشابه سال قبل در شماری از شاخص‌های ثبتی با رشد همراه بوده است.

مدیرکل ثبت اسناد و املاک مازندران با اشاره به عملکرد حوزه املاک اعلام کرد که مجموع اسناد مالکیت صادرشده در استان طی هفت‌ماهه ابتدایی سال ۱۴۰۵ نسبت به مدت مشابه سال ۱۴۰۴، رشد ۳۸ درصدی داشته است.

به گفته وی، در زمینه تعویض اسناد مالکیت دفترچه‌ای به تک‌برگ نیز رشد ۲۰ درصدی و در صدور اسناد مالکیت تک‌برگ به تک‌برگ با زمان صدور کمتر از دو روز، رشد ۵۸ درصدی ثبت شده است.

نوروزی ترکمانی همچنین از رشد عملکرد در شاخص‌هایی همچون صدور اسناد مالکیت اولیه، اجرای قانون ساماندهی، اجرای قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی، صدور اسناد املاک دولتی، ثبت خلاصه معاملات، پاسخگویی به استعلامات و انجام عملیات تفکیکی خبر داد.

این آمار از افزایش حجم خدمات ثبتی و سرعت‌بخشی به بخشی از فرآیندهای اداری حکایت دارد.

مدیرکل ثبت اسناد و املاک مازندران در بخش دیگری از گزارش خود به عملکرد حوزه کاداستر اشاره کرد و گفت: در این بخش، ۱۸ هزار و ۸۴ قطعه سند مالکیت زراعی صادر شده و مجموع اراضی زراعی دارای سند مالکیت صادره به سه هزار و ۷۸۲ هکتار رسیده است.

اجرای کاداستر و تثبیت حدود و موقعیت اراضی، به‌ویژه در استانی مانند مازندران که زمین‌های کشاورزی، باغی، منابع طبیعی و اراضی دارای ارزش اقتصادی بالا در کنار یکدیگر قرار دارند، اهمیت ویژه‌ای دارد. تعیین دقیق حدود املاک می‌تواند از بخشی از اختلافات مالکیتی، تجاوز به حدود اراضی و معاملات دارای ابهام جلوگیری کند.

نوروزی ترکمانی در تشریح عملکرد حوزه اسناد رسمی نیز از کسب رتبه نخست کشور در صدور پروانه تخصصی مشاوران املاک و خودرو برای دو سال متوالی خبر داد و اعلام کرد: از سال ۱۴۰۲ تاکنون ۱۳ هزار و ۴۶۲ پروانه تخصصی در این حوزه صادر شده است.

به گفته وی، در حال حاضر ۱۴ هزار و ۸۵۶ مشاور املاک فعال در سطح استان مشغول فعالیت هستند. مدیرکل ثبت اسناد و املاک مازندران همچنین اعلام کرد: تمامی ۷۰۰ دفتر اسناد رسمی استان به سامانه‌های ضبط تصویر و صدا مجهز شده‌اند؛ اقدامی که با هدف ارتقای نظارت و صیانت از فرآیند تنظیم اسناد رسمی انجام شده است.

این آمار در کنار رشد صدور اسناد، نشان می‌دهد توسعه خدمات الکترونیک و نظارت بر فرآیندهای معاملاتی در دستور کار مجموعه ثبتی استان قرار دارد. با این حال، گستردگی بازار معاملات ملکی در مازندران، ضرورت نظارت مستمر بر فعالیت مشاوران املاک و هدایت معاملات به مسیر رسمی را دوچندان می‌کند.

حسن بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، در نشست بررسی عملکرد ثبتی مازندران، با اشاره به شرایط خاص این استان اظهار کرد: مازندران یکی از پرترافیک‌ترین استان‌های کشور در حوزه فعالیت‌های ثبتی است و طی دو سال گذشته، به‌ویژه در یک سال اخیر، رشد چشمگیری در شاخص‌های عملکردی داشته است.

وی با اشاره به قرار گرفتن مازندران در زمره استان‌های برتر کشور طی هفت ماه گذشته، بر ضرورت رفع مشکلات و معضلات ثبتی مردم تأکید کرد و خواستار برنامه‌ریزی و اقدام به‌موقع برای حل این مسائل شد.

بابایی همچنین نقش نقشه‌برداران و نمایندگان ادارات ثبت را در پیشبرد مأموریت‌های سازمانی مهم دانست و بر ضرورت تلاش مضاعف، مسئولیت‌پذیری و روحیه جهادی کارکنان برای رفع موانع موجود تأکید کرد.

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، تکمیل طرح کاداستر را از اولویت‌های مهم سازمان برشمرد و با اشاره به ارزش بالای اراضی در مازندران، خواستار دقت و مراقبت بیشتر کارکنان در انجام وظایف ثبتی شد.

در واقع، عملکرد موفق اداره ثبت زمانی به نتیجه ملموس برای مردم تبدیل می‌شود که پرونده‌های متوقف‌شده نیز از مرحله مکاتبه و استعلام عبور کنند و به صدور سند رسمی برسند. اعلام آمار رشد خدمات، اگرچه نشانه‌ای مثبت است، اما به‌تنهایی پاسخگوی پرسش شهروندانی نیست که سال‌ها در انتظار سند مستقل ملک خود مانده‌اند.

آنچه از قوانین موجود و اظهارات مسئولان برمی‌آید، مسیر تعیین تکلیف املاک فاقد سند در کشور از دو محور اصلی عبور می‌کند: قانون تعیین تکلیف مصوب ۱۳۹۰ برای مواردی که شرایط آن را دارند و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات و سامانه ماده ۱۰ برای ثبت و پیگیری ادعاهای مربوط به اسناد غیررسمی. در کنار این دو، آیین‌نامه ساختمان‌های فاقد پایان‌کار نیز می‌تواند برای بخشی از واحدهای آپارتمانی واجد شرایط راهگشا باشد.

اما در مازندران، با توجه به گستردگی ساخت‌وساز و ارزش بالای اراضی، مسئله اصلی فقط وجود قانون نبوده بلکه شناسایی دقیق پرونده‌ها، رفع موانع بین‌دستگاهی، تعیین تکلیف اختلافات مالکیتی و اطلاع‌رسانی روشن به مردم اهمیت دارد.

انتظار می‌رود اداره کل ثبت اسناد و املاک استان، در کنار اعلام آمار رشد عملکرد، اطلاعات تفکیکی و شفافی از تعداد پرونده‌های مربوط به ساختمان‌های فاقد سند، واحدهای دارای سند مشاعی، املاک دارای اختلاف میان شرکا و ساختمان‌های فاقد پایان‌کار ارائه کند؛ همچنین مشخص شود از مجموع پرونده‌های تشکیل‌شده، چه تعداد به صدور سند مستقل منتهی شده و چه تعداد همچنان در انتظار پاسخ دستگاه‌ها، رأی مراجع قانونی یا رفع نواقص ثبتی هستند.

پرسش مهم دیگر این است که مالکان واحدهای مشاعی در ساختمان‌های چندطبقه، در صورت داشتن مدارک مالکیت و تصرف مشخص، دقیقاً باید به کدام مرجع مراجعه کنند و چه مدارکی در اختیار داشته باشند؟ پاسخ روشن به این پرسش‌ها می‌تواند از مراجعات مکرر، هزینه‌های اضافی و سردرگمی مردم جلوگیری کند.

رشد ۳۸ درصدی صدور اسناد مالکیت در مازندران، گرچه دستاوردی قابل توجه است، اما سنجه نهایی موفقیت این اقدامات، تعداد پرونده‌هایی است که از بلاتکلیفی خارج می‌شوند و مالکان آن‌ها پس از سال‌ها انتظار، سند رسمی و مستقل ملک خود را دریافت می‌کنند. در نهایت، ارزش واقعی اجرای قوانین ثبتی زمانی آشکار می‌شود که امنیت مالکیت از متن قانون و آمار عملکرد، به زندگی روزمره مردم برسد.

انتهای خبر/